Immobilienverkauf zum Bestpreis

Mit Hilfe des Bieterverfahrens können Verkäufer das Problem der Angebotspreisfindung umgehen. Insbesondere bei Immobilien, die nicht „alltäglich“ sind, also schlecht mit anderen Immobilien vergleichbar sind, bietet sich das Verfahren an. Da die Interessenten wenig Vergleichsmöglichkeiten mit anderen Immobilien haben und somit aus dem Bauch heraus ein Angebot unterbreiten müssen, liegt der Ball und somit der „Druck“ auf Seiten des Käufers.

Bei Immobilien, die größtenteils der Masse entsprechen, beispielsweise Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften, bietet sich das Verfahren nicht an, da mit Ihm ein höherer Aufwand verbunden ist, die Chance auf ein außergewöhnliches Angebot hingegen sehr gering ist.

Beim Bieterverfahren wird in der Regel kein Preis angegeben. In Ausnahmefällen macht ein Mindestgebot Sinn. Ziel ist es, durch die Vermarktung möglichst viele Interessenten zur Open House Besichtigung zu bekommen. Die Interessenten haben nach dem Open House Termin zwei bis vier Wochen Zeit, Ihr Angebot schriftlich abzugeben.

Aber Vorsicht: Die Angebote sind im Gegensatz zur Versteigerung am Gericht oder zur Auktion nicht bindend, weder seitens des Käufers, noch ist der Verkäufer gezwungen zum Höchstgebot auch zu verkaufen. Der Verkauf ist erst rechtskräftig durch Unterschrift beim Notar, wie bei jedem anderen Verkauf auch.

Am 23.12.2020 tritt das neue Gesetz zur Maklerprovision beim Immobilienkauf in Kraft. Ob der Gesetzgeber damit wirklich Freude bereitet ist abzuwarten, denn einfacher und transparenter wird es damit nicht. Zum einen ist es nicht mit dem Besteller Prinzip bei der Vermietung zu vergleichen und zum anderen greifen die Neuerungen nicht in jedem Fall. Wie so oft gibt es eine Reihe von Ausnahmen und Einschränkungen.

Was ist der Hintergrund der Gesetzesänderung?

Bisher gibt es keine einheitliche Regelung weder über die Höhe noch die Verteilung der Maklerprovision. Die Provisionshöhe beträgt zwischen 3 und 6 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer und wird entweder vom Verkäufer, vom Käufer oder auf beide aufgeteilt verlangt. Der Gesetzgeber möchte mit dem neuen Gesetz die Kaufnebenkosten beschränken und eine gerechte Verteilung der Maklerkosten bundeseinheitlich vorschreiben.

Welche Immobilienverkäufe fallen unter das neue Maklergesetz?

1.    Einfamilienhäuser, hierbei sind auch die Veräußerung von Erbbaurechten sowie Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung (untergeordnete Bedeutung) inbegriffen.
2.    Wohnungen inkl. Wohnungserbbaurechte und Dauerwohnrechte
Explizit nicht unter das neue Gesetz fallen Baugrundstücke, Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser.

Was ändert sich mit dem neuen Gesetz?

1.    § 656a-E Textform
Der Maklervertrag bedarf der Textform. Eine mündliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Makler, dass dieser die Immobilie seinen Kaufinteressenten unentgeltlich für den Verkäufer mitanbieten kann (ANDIE-HAND-GEBEN der Immobilie), ist nicht mehr erlaubt, bzw. verwirkt den Provisionsanspruch auch gegenüber dem Käufer.
2.    § 656b Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Makler ein Unternehmer und der Käufer eine natürliche Person ist.
3.    §656c Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
Besteht ein Maklervertrag mit beiden Seiten, sprich erteilt der Verkäufer dem Makler einen Verkaufsauftrag und lässt dieser sich auch vom Käufer einen Maklerlohn versprechen, so ist eine Provisionspflicht nur in gleicher Höhe von beiden Vertragspartnern möglich. Ist der Makler für eine Seite unentgeltlich tätig, kann er von der anderen Seite auch keine Provision verlangen. Hiervon ist keine Umgehung möglich.
4.    §656d Vereinbarung über die Maklerkosten
Besteht ein Maklervertrag nur mit dem Verkäufer, so ist eine Vereinbarung zu Lasten des Käufers nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens zur Zahlung der Maklerprovision in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nachweist, dass sie ihrer Verpflichtung zur Zahlung nachgekommen ist.

Eine ausschließliche Vereinbarung mit dem Verkäufer über eine Innenprovision ist weiterhin möglich (weiterhin §652 BGB). Auch eine ausschließliche Außenprovision ist theoretisch möglich, in der Praxis aber sehr unwahrscheinlich, da in diesem Fall keine Vereinbarung mit dem Verkäufer vorliegen darf.
Bei Gemeinschaftsgeschäften zweier Makler ist bei scharfer Trennung der Verträge (ein Makler Verkäufer – ein Makler Käufer) liegt kein Fall des neuen Gesetzes vor, so dass beide ihre eigenen, auch unterschiedlichen Provisionen vereinbaren können.

Ab wann gilt das neue Maklergesetz?

Das neue Maklerrecht 2020 tritt am 23.12.2020 in Kraft. Das heißt, alle Verträge, die ab dann geschlossen werden, müssen nach dem neuen Maklerrecht getroffen werden. Verträge von vor dem 23.12.2020 behalten Ihre Gültigkeit.

Eine bundesweite Vereinheitlichung der Provisionsansprüche bringt das neue Maklerrecht 2020 mit sich, aber einfacher und transparenter wird es dadurch nicht. Bleibt abzuwarten, ob die Kaufnebenkosten dadurch signifikant sinken.